觀點指數 指數復甦斜率有所放緩，供應鏈安全與標準體系加快完善2026年3月，我國倉儲、物流、快遞、電商物流等指數環比回升，但行業復甦斜率有所放緩，仍面臨需求不足、成本高企等壓力倉儲。當月多項國家級供應鏈安全法規與物流行業標準集中落地，多地出臺土地、供地模式等支援政策，持續夯實產業鏈供應鏈穩定執行基礎。
服務增值驅動行業升級，企業轉型與“絲路出海”雙線提速國內物流倉儲市場供需平穩，租金與空置率保持穩定倉儲。行業加速向增值服務轉型，頭部企業聚焦坪效提升與多元服務拓展。同時，京東、菜鳥、宏川智慧等加快“絲路出海”佈局，順豐、普洛斯落地場景化服務創新，與創維光伏合作“倉儲+光伏”等新模式也持續湧現。
智慧冷鏈與區域樞紐加速落地，多元資本運作與融資並行報告期內智慧冷鏈、區域物流樞紐等基建專案密集落地，廣弘、圓通、順豐等推進重點專案建設，完善全國物流網路倉儲。同時物流企業透過股權回購、基金佈局、ABS及債券發行等多元方式開展資本運作與融資，為業務升級、基建擴張提供持續資金支援。
倉儲物流REITs虧損面擴大，企業擴募與行業併購整合加速2025年上市倉儲物流REITs營收普遍下滑，虧損企業增至6家，租金下行、資產減值等導致盈利承壓，僅關聯方租戶佔比較高的產品表現相對穩健倉儲。行業收益率整體走低，頭部REITs積極擴募，多家企業推進REITs申報，國內外併購整合提速，成為行業應對壓力的重要舉措。
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市場綜述
指數復甦斜率有所放緩倉儲，供應鏈安全與標準體系加快完善
2026年3月份倉儲指數為51.4%，較上月大幅回升4.7個百分點，重新回到榮枯線以上的擴張區間，主要得益於春節假期因素消退後，企業復工復產節奏加快，大宗商品市場需求逐步釋放，帶動倉儲業務量顯著增長倉儲。
從分項指數來看，新訂單、設施利用率、期末庫存、平均庫存週轉次數等主要指數均有明顯回升，升幅在1.6至10個百分點之間，顯示出商品週轉效率顯著加快，企業備貨積極性提升，倉儲行業整體活躍度持續增強倉儲。
資料來源：國家郵政局、中物聯倉儲，觀點指數整理
2026年3月份，中國物流業景氣指數為50.2%，較上月回升2.7個百分點，反映出節後產業鏈供應鏈上下游協同推進，從業崗位回升和物流領域投資增長，物流業務活動趨於活躍倉儲。值得注意的是，該指數較上年同期下降1.3個百分點，表明行業開年復甦斜率有所放緩，仍面臨需求不足、成本高企等壓力。
儘管復甦程序存在放緩壓力，3月份業務活動預期指數達54.2%，大幅回升3.2個百分點，顯示出企業對後續行業發展前景持樂觀態度倉儲。預計將在數字化轉型和供應鏈一體化服務能力方面持續加強，透過提升服務質量、最佳化運營模式，應對當前復甦壓力，挖掘新的增長潛力。
2026年3月中國快遞發展指數為410.9，同比提升2.4%倉儲。其中發展規模指數為608.2，同比提升5.1%；服務質量指數為503.9，與去年同期基本持平；發展能力指數為237.4，同比提升3.2%；發展趨勢指數為60。
一季度，快遞業務量預計同比增長6%，快遞業務收入預計同比增長6.5%，行業執行穩中有進，智慧賦能持續深化，基礎能力穩步提升，有效服務商品流通創新發展，為促進消費提質擴容、推動產業轉型升級提供堅實保障倉儲。
2026年3月份中國電商物流指數為110.3點，環比回升1.3點倉儲。電商物流總業務量指數明顯回升，分地區來看，全國所有地區總業務量指數均有所回升，其中西部地區回升幅度最大，環比回升5.7點；東北、東部和中部地區分別回升4.5點、4.2點和3.4點。
電商消費熱度不減是重要原因，部分節假日促銷活動帶動美妝護膚、黃金飾品、健身塑型等品類集中熱銷；供給端看，快遞行業在業務上升過程中積極推進服務升級，智慧快遞櫃在城鄉加速普及，實現24小時自助寄取，有效暢通工業品下鄉和農產品上行的雙向通道倉儲。
政策方面，據觀點指數不完全統計，共錄得5項重磅政策，面對全球產業鏈供應鏈波動加劇，國家層面持續出臺政策舉措，健全產業鏈供應鏈安全保障體系，防範化解相關風險，保障關鍵領域產業鏈供應鏈可以穩定執行倉儲。
3月31日，《國務院關於產業鏈供應鏈安全的規定》正式施行，這是我國首部專門規範產業鏈供應鏈安全的綜合性法規倉儲。法規旨在防範產業鏈供應鏈安全風險，提升其韌性與安全水平。
針對斷供、價格波動、物流受阻等產業鏈供應鏈潛在風險，法規明確建立風險監測與應急管理制度，開展風險識別與預警釋出，保障關鍵領域供應鏈的穩定倉儲。同時，法規對境外組織、個人損害我國產業鏈供應鏈安全的行為，明確了相應的反制措施。
國家發展改革委釋出《無人倉通用技術要求》等14項物流行業標準，涵蓋無人倉建設、冷鏈服務、綠色低碳、多倉協同、廢舊電池追溯等領域，涉及物流運營、技術應用、綠色發展等關鍵環節，有助於規範行業發展秩序，提升物流服務標準化、規範化水平倉儲。
據市場監管總局資訊，“十四五”期間我國累計釋出物流領域國家標準210項，在多式聯運、智慧物流、綠色物流等領域取得階段性進展，初步形成覆蓋全面、銜接順暢、適配行業發展的物流標準體系，為產業鏈供應鏈高效協同提供基礎支撐倉儲。
商務部等6部門聯合印發《關於更好服務實體經濟推進電子商務高質量發展的指導意見》，圍繞電商與實體經濟深度融合提出相關舉措，明確支援電商企業對倉儲物流、銷售服務等環節開展數字化改造，推動產供鏈高效協同倉儲。
地方層面，福建省自然資源廳印發《關於支援高速公路沿線存量土地盤活利用若干措施的通知》，支援盤活高速公路沿線存量土地，發展以物流倉儲為主的“高速公路+”相關產業，提升土地資源的配置效率倉儲。
廣州黃埔區以“先租後讓”方式供應一宗物流倉儲用地，專案總投資額不低於0.97億元倉儲。該供地模式有助於降低企業的前期用地成本，同時透過後續監管保障專案的落地實施，引導社會資本參與物流倉儲領域建設，完善區域物流基礎設施佈局。
企業運營
服務增值驅動行業升級倉儲，企業轉型與“絲路出海”雙線提速
期內，國內物流倉儲市場整體執行平穩，租金與空置率保持穩定倉儲。據物聯雲倉資料，3月全國倉儲平均租金為23.14元/㎡·月，與上月持平；3月全國倉儲空置率為16.42%，與上月持平，市場供需處於相對平衡的狀態。
資料來源：物聯雲倉倉儲，觀點指數整理
從41個重點城市來看，物流租金為23.22元，空置率15.82%，均與上月持平倉儲。其中3月深圳物流租金漲幅最大，環比上漲0.68%，廣州空置率降幅最大，在市場成交帶動下環比下降1.25個百分點，大灣區市場呈現出較強的復甦韌性。
面對行業競爭加劇與市場需求升級，拓展增值服務成為企業突破發展瓶頸、提升核心競爭力的重要方向倉儲。頭部企業加快轉型步伐，由傳統基礎服務向精細化、多元化、高附加值服務延伸，推動發展質量的提升。
京東集團的業績體現了增值服務的增長拉動作用，公司全年收入達13091億元，同比增長13%，其中平臺廣告、物流服務等服務收入同比大幅增長23.6%，成為帶動企業增長的關鍵動力，遠超整體收入增速，成為業績增長的重要動力倉儲。
為支撐服務能力提升，京東物流持續完善倉儲網路佈局倉儲。截至2025年底，已運營超3600個物流倉庫，總管理面積超3400萬平方米，建成覆蓋全國的高效物流體系；同時在全球佈局近200個保稅、直郵及海外倉，總管理面積近200萬平方米，為境內外增值服務開展提供基礎設施支撐。
寶灣明確將轉型作為核心戰略，在3月13日召開的2026年工作會議上提出，聚焦“轉型升級”與“海外佈局”兩大方向，推動增長模式從依賴租賃面積的“瓦片經濟”向注重深度運營與服務增值的“坪效經濟”轉變，實現從物業出租方向運營服務商的角色升級倉儲。
該轉型方向契合行業發展趨勢，企業透過深化運營服務、挖掘單位面積效益，降低對傳統租賃業務的依賴，提升服務附加值；同時依託“中國製造”出海需求，推動國內業務轉型與海外市場拓展協同發展倉儲。
在國內轉型提質的同時，依託“一帶一路”倡議帶來的發展機遇，企業“絲路出海”佈局持續提速，透過戰略合作、專案落地等方式拓展海外市場，推動中國供應鏈服務走向國際倉儲。
京東集團憑藉強大的供應鏈能力，加速“絲路出海”佈局，與京東產發、絲路基金簽署戰略合作協議，絲路基金將透過直接投資、間接投資等多種形式，支援京東集團的“出海”戰略，為京東集團及其下屬企業或雙方認可的合作伙伴提供“出海”投資服務倉儲。
宏川智慧聚焦能源化工領域，開啟“絲路出海”新徵程，與伊拉克國家基建發展基金會簽署戰略合作協議，雙方以“互利共贏、資源共享、優勢互補”為核心，攜手拓展中東及中國市場，共同開啟能源化工產業數字化轉型與雙向投資合作倉儲。
菜鳥聚焦東南亞市場，推動物流技術與運營模式輸出，與泰國正大集團旗下CPAXTRA簽署戰略合作協議倉儲。CPAXTRA業務覆蓋10個國家，雙方此前已開展深度合作，聯合開發的iWMS揀選包裝系統使商超揀選效率提升140%，助力其成為泰國本土頭部電商企業。
本月產業賽道專案表現方面，順豐、普洛斯等企業推動場景化服務增值創新落地倉儲。
3月26日，由順豐集團負責運營管理的雅詩蘭黛中國供應鏈智慧運營中心在上海閔行正式啟用，創新採用保稅與非保稅倉庫協同的“雙倉聯動”模式，峰值日處理能力超40萬單，透過全鏈路效率協同與全流程自動化應用，實現“即揀即分即發”，精準匹配美妝行業高時效、高精準的物流需求，為客戶提供一體化供應鏈服務，彰顯了服務增值的實際成效倉儲。
普洛斯資產運營服務ASP與梅賽德斯-賓士集團簽訂綜合設施管理（IFM）服務合同，為其全國供應鏈中心提供總面積超30萬平方米的綜合設施管理服務倉儲。以輕資產模式提供定製化解決方案，服務範圍由供應鏈管理延伸至物業運維、能源最佳化、後勤保障及自動化裝置配套等領域，進一步拓展增值服務場景。
本月運營模式創新方面，京東產發與創維光伏正式簽署戰略合作協議，雙方圍繞倉儲協同、園區光伏、海外拓展等方向推進合作，深化“供應鏈+新能源”融合應用場景倉儲。雙方共同打造的京東（常州）智慧產業園17.4MW分散式光伏專案順利併網，該專案利用園區約12萬平方米屋頂資源，預計年均發電量達1700萬度，年減排二氧化碳約1.6萬噸，形成“倉儲+光伏”的標杆模式。
投融資
智慧冷鏈與區域樞紐加速落地倉儲，多元資本運作與融資並行
報告期內，共錄得6起投資事件相關動態，智慧冷鏈專案集中落地，區域物流樞紐佈局持續完善，行業向網路化方向加快轉型，為產業高質量發展夯實基礎設施支撐倉儲。
4月7日，廣弘控股子公司擬投資18.43億元建設食品智慧冷鏈基地專案倉儲。專案位於廣州市增城區中新鎮，地處廣州東部公鐵聯運樞紐核心區域，定位打造集食品展貿交易、智慧冷鏈、科創孵化為一體的粵港澳大灣區“一站式”食品採購基地與城市安全食品供應核心樞紐。
專案規劃冷庫庫容11.87萬噸，由智慧冷鏈雲倉和低溫冷鏈倉儲中心組成，達產後年冷凍生鮮食品快速分揀配送能力超100萬噸，有助於突破企業現有的發展瓶頸，推動傳統食品冷藏貿易向現代智慧冷鏈物流轉型倉儲。
區域物流樞紐建設持續推進，圓通速遞汕頭智創園正式竣工投產倉儲。專案總投資約6億元，佔地153畝，總建築面積超16萬平方米，預計年均處理快遞票件量超18億件，將顯著提升粵東地區快遞處理效率，完善華南區域快遞物流網路。
順豐速運與西部機場集團合作打造的“智匯聯運樞紐”在西安咸陽國際機場物流園區正式揭牌，佔地面積約3萬平方米，實現全流程自動化、空地一體化運營，轉運效率較傳統模式明顯提升，成為西北區域航空物流樞紐的重要組成部分倉儲。
此外，各類特色物流基礎設施同步落地倉儲。京東產發平谷園區日日順供應鏈華北RDC（北京）正式開倉，針對高週轉運營需求完成定製化改造，最佳化通行條件與作業效率，並配套建設新能源充電樁等設施，助力綠色物流發展。
同期，京東物流三大基建專案落地海南陵水，圍繞自貿港建設需求打造貨運新樞紐，提升區域物流通達能力倉儲。普洛斯無錫機場物流園奧樂齊華東新配送中心投入運營，依託空港區位優勢與上海倉形成協同佈局，縮短配送中轉距離，滿足長三角地區門店配送需求，助力區域消費升級。
在智慧冷鏈與區域樞紐加快建設的背景下，物流企業開展多元化資本運作，透過股權操作、基金佈局、資產證券化、債券發行等方式拓寬融資渠道、最佳化資本結構，為產業佈局與業務升級提供資金保障倉儲。
股權運作與資金最佳化成為企業資本運作的重要方向，順豐控股董事會批准5億港元H股回購方案，彰顯企業對自身發展前景的信心倉儲。同時，順豐將原用於國際及跨境物流能力提升的9.3億人民幣，重新分配至提升及最佳化中國內地物流網路及服務，其中4.3億人民幣用於擴大航空和陸運派送能力，5億人民幣用於增加自動化裝置投資，聚焦核心業務升級，進一步強化內地物流服務優勢。
基金佈局持續發力，助力物流基礎設施投資倉儲。安博QFLP基金完成備案，獲批試點額度20億元，將持續拓展在中國的投資佈局，重點關注現代物流基礎設施、供應鏈體系及相關領域的發展機遇，為物流基建專案注入資本動能。
ESR獲得8.5億美元追加股權資本，資金將主要用於支援亞太地區物流與資料中心業務，進一步擴大區域市場佈局，強化自身在物流基礎設施領域的競爭力倉儲。
資產證券化與債券融資同步推進，多元化補充資金倉儲。京東高和現代化基礎設施ABS擬發行21億元，目前專案已反饋，將透過盤活優質基礎設施資產，拓寬融資渠道；東百集團倉儲物流持有型不動產資產支援專項計劃獲反饋，發行規模14.91億元，助力企業盤活倉儲物流存量資產，最佳化現金流管理。
債券發行方面，珠海港控股集團發行3億元中票，票面利率2.14%；珠海港2026年度第二期超短期融資券完成發行，規模4億元，發行利率1.50%，低成本融資為企業物流基礎設施建設、業務拓展提供有力支撐倉儲。
資產管理
倉儲物流REITs虧損面擴大倉儲，企業擴募與行業併購整合加速
根據已披露年報資料，2025年上市的10只倉儲物流REITs營業收入均出現不同程度的下降，虧損企業數量由上年1家增至6家，行業盈利壓力凸顯，虧損範圍進一步擴大，也成為行業發展的突出痛點倉儲。
具體來看，不同REITs虧損成因呈現差異化特徵倉儲。鹽田港REIT業績下滑顯著，淨利潤從上年的2300萬元大幅降至-599.56萬元，賬面虧損的核心原因是基金對投資性房地產計提減值，體現出部分物流資產估值承壓的現狀。
而華泰寶灣物流REIT、中外運倉儲物流REIT、中航易商倉儲物流REIT等，儘管旗下資產空置率保持穩定，部分甚至維持較高出租率，如中銀中外運倉儲物流REIT整體出租率達97.81%倉儲。
但受行業週期影響，租金價格下調導致收入收縮，最終均陷入虧損境地，其中中銀中外運倉儲物流REIT淨虧損達7317.37萬元，商譽減值更是成為拖累業績的重要因素倉儲。
值得注意的是，京東倉儲基礎設施REIT、南方順豐物流REIT等憑藉獨特的租戶結構，業績保持較好韌性倉儲。這類REITs旗下租戶多為企業物流關聯方，租賃需求穩定，受行業波動影響較小，有效抵禦了租金下調帶來的盈利壓力。
此外，行業年化可分配收益率也呈現整體下滑的態勢，區間為3.89%-5.36%，平均值達4.378%，所有2024年上市的REITs年化可分配收益率均有所減少，平均值同比下降11.6%，進一步反映了行業盈利能力的弱化倉儲。
在行業整體虧損的背景下，頭部倉儲物流REITs並未停下發展的腳步，反而透過擴募、申報新REITs等方式，最佳化資產結構，擴大布局範圍，尋求新的增長突破口，彰顯出對行業長期發展的信心倉儲。
嘉實京東倉儲基礎設施REIT擬實施第二次擴募，計劃收購北京大興、昆明空港、廣州花都三大空港物流專案，總建築面積超27萬平方米，將進一步提升市場化租賃面積，實現全國七大經濟區域核心節點全覆蓋倉儲。
除頭部擴募外，更多企業積極佈局倉儲物流REITs申報，據宏川智慧公告稱，擬以部分下屬公司持有的倉儲物流基礎設施專案申報發行公募REITs，透過REITs申報拓寬融資渠道，最佳化資本結構，緩解行業盈利壓力，同時實現存量資產的高效流轉倉儲。
與此同時，倉儲物流行業併購整合動作持續升溫，國內外企業紛紛透過併購擴大規模、完善佈局，整合行業資源，提升核心競爭力，成為行業突破困境的重要路徑倉儲。
國內方面，順豐控股透過其子公司嘉裡物流（KLN）積極推進歐洲市場大型併購計劃，已將三家歐洲頭部貨代企業列入潛在收購名單，分別是法國喬達（GEODIS）、德國漢宏（H.Essers）以及丹麥麥蘭威典（ScanGlobalLogistics）倉儲。
其中，丹麥麥蘭威典由私募股權基金控股，商業阻力最小，被認為是最有可能成功收購的目標，此次併購旨在銜接順豐空中骨幹網與歐洲地面網路，完善全球化佈局倉儲。方大炭素則完成對通達環宇物流全部股權的收購，交易對價3.19億元，透過併購切入物流領域，完善自身產業鏈佈局。
國際方面，凱德集團旗下凱德騰飛房地產信託併購動作頻繁，以5.042億新元收購新加坡一物流資產100%權益，進一步鞏固其在新加坡工業物流市場的地位；同時，凱德集團以10億英鎊收購Access Self Storage公司，強化在英國市場的資產佈局倉儲。
此外，申通快遞旗下子公司以1.09億元收購成都傳申物聯網技術有限公司100%股權，取得位於成都簡陽市的130畝倉儲物流基地，持續加碼西南樞紐佈局，實現區域協同倉儲。
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