為了公平
澳洲房產稅改革，終於把矛頭正面指向了一個長期存在的問題：年輕人越來越難買房，而現有稅制，卻在某種程度上讓投資者更佔便宜房產。
在聯邦預算案公佈後，澳洲財政部助理部長兼金融服務部長丹尼爾·穆利諾博士（Dr Daniel Mulino）專門針對社羣媒體召開了釋出會，對新一輪負扣稅和資本利得稅改革作出進一步說明房產。
穆利諾博士曾於2022年至2025年間擔任眾議院經濟常設委員會主席，擁有深厚的經濟學背景，持有耶魯大學博士學位，並曾在莫納什大學執教房產。
他強調，這次調整的核心，不只是改稅，更是要“重新平衡稅收體系”，讓年輕的首次置業者更容易進入房地產市場，同時儘量避免進一步推高通脹房產。
穆利諾說，澳洲年輕人進入住房市場的障礙，已經存在很久，而且正在變得越來越嚴重房產。政府現在要做的，一方面是繼續增加供應，另一方面，是讓現有住房資源分配得更公平一些。
按照他的說法，預算案中的住房政策有兩條主線房產。第一條，是繼續把房子建出來。政府將推動Housing Australia Future Fund、社會住房建設和土地釋放，並額外投入20億澳元，支援各地社羣基礎設施建設，為後續新增住房鋪路。
第二條，則是透過稅制改革，改變資金流向和住房結構房產。
此前很多投資者透過負扣稅和資本利得稅優惠，持續加碼現有住房房產。政府認為，這種安排在長期累積之後，已經讓首次置業者面對更強的競爭。於是，本次預算案提出，從2027年7月起，負扣稅和資本利得稅優惠將更多向新建住房傾斜。
這意味著，未來新買現有二手房的投資者，將不能再像過去一樣使用新的負扣稅安排房產。但如果購買的是新建住房，相關優惠仍然可以繼續享受。政府希望透過這種方式，把更多投資資金引向新增供應，而不是繼續圍著現有住房打轉。
穆利諾在記者會上特別強調，政府不會追溯影響現有投資者房產。
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（線上釋出會現場）
他說：“目前已經在進行負扣稅的人不受影響，將可以繼續持有並繼續負扣稅房產。”
這也是所謂的“祖父條款”房產。也就是說，截至預算案公佈前，已經持有房產、並正在使用負扣稅的投資者，不會因為新政策突然被改變規則。政府希望藉此降低政策衝擊，避免市場出現過度恐慌。
但對未來的新投資行為，方向已經很明確了房產。
穆利諾表示，政府希望在既有住房供應之下，讓更多房子轉向自住，而不是繼續作為投資用途房產。他引用財政部模型預測稱，相關改革的中長期效果，將“促使約7.5萬套住房轉向首次購房者自住，其中大部分預計將由年輕首次置業者獲得”。
這句話，是這次改革最重要的政治和社會邏輯之一房產。
過去幾年，很多年輕買家最強烈的感受就是，自己並不是在和另一戶普通家庭競爭，而是在和稅務體系加持下的投資客競爭房產。拍賣場上，一邊是攢了很多年首付的首置者，一邊是有稅務優惠支撐的投資者，年輕人自然會覺得起跑線並不平。
政府這次想傳遞的資訊就是，住房政策不能只圍著資產持有者轉，也要給還沒有房的人更多機會房產。
至於華人留學生和房東們都非常關心的租金會不會被推高的問題房產，
根據財政部預測顯示，這項改革會讓未來幾年房價漲幅放緩約2%，每週租金中位數最多增加2澳元房產。
CBA則估算，房價未來幾年可能會比原本預期低接近3%，折算到一套普通住宅上，相當於少漲約2萬澳元房產。
穆利諾認為，房價增速稍微放緩，恰恰說明政策在幫助首置者“追上來”房產。如果房價繼續跑得過快，年輕人只會離市場越來越遠。
住房部長Clare O’Neil甚至表示，從預算案公佈後的這個週末起，首次置業者在拍賣場上可能就會感受到競爭稍微緩和，因為部分投資者會選擇觀望房產。
但房產行業擔心，投資者如果短期內被嚇退，租賃市場會不會先承壓房產。
市場上已有觀點指出，雖然財政部預計租金上漲幅度有限，但如果投資者情緒明顯轉弱、出租房新增速度放慢，租房壓力仍可能加劇房產。Finance Brokers Association of Australia就警告，若出租房供應減少，而人口繼續增加，租金上漲風險不能忽視。
對此，穆利諾也並沒有迴避關於通脹和市場波動的擔憂房產。
有媒體問到，政府一邊推出減稅和補貼，一邊調整負扣稅政策，會不會進一步推高通脹，甚至導致未來12至18個月內房地產市場出現明顯下滑房產。
穆利諾回應稱，財政部的核心預測依然認為，澳洲經濟會保持正增長房產。通脹在短期內“可能會從當前水平再上升一些”，但政府並不預計失業率會大幅上升，經濟增長雖然會放緩，卻仍將維持正增長。
更重要的是，他強調，政府預計從中長期看，通脹會逐步回落房產。
他說：“雖然通脹壓力到那時未必會完全消失，但根據當前模型預測，通脹屆時會明顯回落房產。”
為了降低通脹壓力，預算案中還包含約640億澳元的財政節省和支出重新分配安排房產。穆利諾稱，這些措施將有助於減輕經濟中的價格壓力。
這也是政府在解釋稅改時反覆強調的一點：這不是單純給某一群人“發福利”，而是試圖在住房公平、財政平衡和經濟穩定之間找到一個新位置房產。
事實上，這場改革所針對的，並不只有住房市場房產。穆利諾還提到，政府將調整酌情信託的稅務安排，對透過信託獲得收入的受益人設定最低30%的稅率。此前，這類收入按照個人邊際稅率徵稅。
他表示，過去幾十年，澳洲酌情信託的數量已經翻倍，這正在造成稅收體系中的“不公平結果”房產。政府希望建立一個“讓資本收入與勞動收入獲得更公平對待”的稅收體系。
這番話，透露出本次預算案背後的更大思路房產。政府試圖重新回答一個問題：一個主要靠工資生活的人，和一個主要靠資產增值、稅務安排獲益的人，是否應該長期承受完全不同的制度結果？
穆利諾的答案顯然是否定的房產。
當然，負扣稅改革在澳洲政治中從來不是輕鬆議題房產。2019年，薛頓領導工黨提出類似方向的改革，曾在選前遭遇巨大爭議。如今，外界也質疑，阿爾巴尼斯政府再次碰觸負扣稅，是否會冒著失去部分選民支援的風險。
面對這個問題，穆利諾表示，政府目前最看重的，是“澳洲人民的長期利益”房產。
他說：“我們正在做出一些我們認為符合澳洲人民長期利益的決定，而公眾最終也會根據這一點來評判這些政策房產。”
他還提到，去年舉行的三天經濟改革圓桌會議上，包括稅務專家、工會、商業領袖和社羣組織負責人在內，幾乎所有參與者都認為，澳洲稅制中的代際公平問題“必須被解決”房產。在那之後，關於負扣稅、資本利得稅和信託改革的討論不斷升溫，政府也明顯感受到社會要求採取行動的壓力。
穆利諾說：“當人們真正看到這些改革帶來的影響，以及政策對勞動者的幫助時，我相信，選民最終會認為這些改革是值得的房產。”
