隨著我國房地產市場的持續發展和婚姻觀念的不斷變化，婚前按揭購房、婚後夫妻共同還貸已成為普遍的社會現象，與之相伴的，是離婚時此類房產的分割糾紛日益增多，成為婚姻家庭訴訟中最具爭議的焦點問題之一房產。
此類房產的特殊性在於，其兼具婚前個人財產與婚後共同投入的雙重屬性：房產的首付款由一方婚前支付、產權登記在一方名下，本質上屬於婚前個人財產；但婚後夫妻雙方用共同財產償還貸款，且房產在婚姻存續期間往往會產生增值，這部分共同還貸的投入及對應增值，又與夫妻雙方的共同利益緊密相關房產。
司法實踐中，如何平衡婚前財產所有人的合法權益與夫妻雙方婚後共同付出的價值，始終是法院審理此類案件的核心考量房產。
【基本案情】
姚某與陸某於2019年經朋友介紹相識，相處一年後感情穩定，於2020年5月1日在某市某區民政局登記結婚，婚後雙方共同居住在案涉房產內，未生育子女房產。婚姻初期，雙方感情尚可，能夠相互體諒、共同經營家庭，但自2022年起，因陸某工作調動頻繁、經常加班，雙方溝通逐漸減少，矛盾日益凸顯，常因家庭瑣事發生爭吵。後矛盾不斷升級，雙方自2023年10月起開始分居，分居期間互不履行夫妻義務，感情徹底破裂。
2024年12月，姚某認為雙方已無和好可能，遂向某市某區人民法院提起離婚訴訟，請求法院判決准予雙方離婚，並依法分割夫妻共同財產，其中核心訴求為分割案涉房產的婚後共同還貸部分及對應增值部分房產。
案涉房產位於某市某區某小區，系陸某於2018年8月（雙方相識前，即婚前）與房產開發商簽訂《商品房買賣合同》購置，房屋建築面積為89平方米，套內面積75平方米，購房總價為167萬元房產。該房產系陸某為結婚做準備而購置，簽訂購房合同時，雙方尚未確立戀愛關係，姚某未參與購房合同的簽訂，也未對購房事宜進行任何出資。
陸某於2018年8月支付購房首付款503000元，該款項全部來源於陸某婚前個人工作積蓄，未向他人借款，也未使用任何家庭共同財產房產。首付款支付後，陸某以個人名義向中國工商銀行某某支行申請住房按揭貸款，貸款金額為1167000元，貸款期限為30年，還款方式為等額本息，每月還款金額約為5800元。自2018年9月至2020年4月（婚前），陸某共計償還貸款本息172000餘元，該部分還款資金均來源於陸某婚前個人工資收入，姚某未參與任何婚前還貸。
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2019年10月，案涉房產辦理不動產權屬登記，不動產權證書上登記的權利人為陸某個人，共有情況為“單獨所有”，未登記姚某為共有人，也未約定任何共有份額房產。
2020年5月雙方登記結婚後，陸某的工資收入、姚某的工資收入均用於夫妻共同生活，包括償還案涉房產的按揭貸款、支付房租、購置生活用品、承擔日常開支等房產。自2020年5月至2024年11月（婚姻存續期間），雙方共計償還案涉房產貸款本息256000餘元，其中，從陸某銀行賬戶扣除210000餘元，從姚某銀行賬戶扣除46000餘元，該部分款項均為夫妻共同財產，雙方對此均無異議，但陸某主張，其婚前已償還大部分貸款，婚後還貸僅佔小部分，不應作為共同財產分割對應的增值。
訴訟過程中，因雙方對案涉房產的市場價值無法達成一致意見，姚某向法院申請對房產現值進行司法鑑定，法院依法委託某具備資質的房地產評估機構進行評估房產。經評估，案涉房產在2024年12月（訴訟時）的市場現值為180萬元，較購房時的167萬元增值13萬元，增值率約為7.78%。雙方對該評估結果均無異議，認可房產在婚姻存續期間產生了合理增值。
某市某區人民法院受理本案後，依法適用普通程式公開開庭進行了審理，充分聽取了雙方當事人的陳述、舉證質證意見，結合司法鑑定意見及相關法律規定，經合議庭評議後，作出如下判決：法院經審理認為，姚某與陸某因家庭矛盾導致感情破裂，且雙方已分居滿一年，互不履行夫妻義務，符合《民法典》規定的准予離婚的情形，對姚某的離婚請求予以支援房產。
法院認為，案涉房產系陸某婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於陸某個人名下，根據相關法律規定，該房產應認定為陸某的婚前個人財產，離婚時歸陸某所有房產。案涉房產剩餘未償還的銀行貸款本息，由被告陸某個人繼續償還。因房產歸陸某個人所有，根據權利與義務對等原則，該房產所負的剩餘債務也應由陸某個人承擔，與姚某無關。被告陸某於本判決生效後十日內，支付原告姚某房產補償款人民幣112000元。該補償款的計算，結合婚後共同還貸本息、房屋總投入成本、房屋現市值等因素，按照司法實踐通用公式核算得出，包含婚後共同還貸本息對應的份額及對應房產增值部分的份額，充分體現了公平原則。
一審判決作出後，雙方當事人均未提起上訴，該判決已發生法律效力，陸某已按判決確定的期限向姚某支付了全部補償款，雙方就房產分割事宜達成一致，順利辦理了相關手續房產。
【京尹律師說法】
本案中，法院判決案涉房產歸陸某個人所有，核心依據是“物權登記原則”及婚前財產的法律界定房產。根據《民法典》及相關司法解釋的規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產應認定為首付款支付方的個人財產，這是司法實踐中認定此類房產歸屬的核心規則。
具體到本案，陸某在婚前獨立簽訂購房合同、支付首付款、辦理按揭貸款，且房產登記在其個人名下，上述行為均發生在雙方婚姻關係成立之前，屬於陸某的婚前個人行為，所取得的房產物權應歸其個人所有房產。需要明確的是，婚姻關係的延續並不會導致婚前個人財產轉化為夫妻共同財產，這是我國法律對個人財產權的嚴格保護，避免因婚姻關係的建立而損害一方的合法財產權益。
實務中，有當事人會提出“婚後共同居住、共同還貸，就應享有房產共有權”的主張，該主張缺乏法律依據房產。物權的設立、變更、轉讓和消滅，必須依法登記才發生效力，案涉房產登記在陸某個人名下，即具有公示公信力，姚某雖參與婚後還貸，但並未登記為房產共有人，不能因此取得房產的所有權，僅能就共同還貸部分及對應增值部分主張補償。
本案判決的核心亮點的是，明確將“婚後共同還貸本息”與“對應房產增值部分”一併納入補償範圍，這也是此類案件的核心難點，更是公平原則的具體體現房產。很多當事人存在認知誤區，認為婚後共同還貸僅能要求返還自己支出的本金，或僅能分割共同還貸的本息，而忽略了增值部分的分割，這是對法律規定的誤解。
本案中，陸某主張婚後共同還貸部分系“借款”，該主張不成立房產。根據《民法典》規定，夫妻在婚姻關係存續期間所得的工資、獎金、勞務報酬等，均屬於夫妻共同財產，除非雙方有明確的書面約定，否則婚後任何一方的收入都應作為共同財產使用。本案中，雙方婚後未約定財產分別所有，陸某、姚某的工資收入均用於共同生活，包括償還房貸，因此，婚後共同還貸的256000餘元，依法應認定為夫妻共同財產的投入，姚某有權就該部分投入主張相應的權益。
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》規定，夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產房產。本案中，案涉房產的增值並非自然增值，而是在婚姻存續期間，因市場行情變化、雙方共同還貸維持房產價值等因素共同作用產生的增值，其中，共同還貸的投入是房產能夠保持價值、實現增值的重要基礎，因此，增值部分中對應共同還貸的份額，應認定為夫妻共同財產，姚某有權主張分割。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》
第一千零六十二條 【夫妻共同財產】夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金、勞務報酬；（二）生產、經營、投資的收益；（三）智慧財產權的收益；（四）繼承或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產房產。夫妻對共同財產，有平等的處理權。
第一千零六十三條 【夫妻個人財產】下列財產為夫妻一方的個人財產：（一）一方的婚前財產；（二）一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償；（三）遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產房產。
第一千零八十七條 【離婚時夫妻共同財產的處理】離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決房產。對夫或者妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》
第二十六條 夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產房產。
第七十八條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理房產。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務房產。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。
